세입자가 살고 있는 집은 못 산다고들 합니다. 토지거래허가구역에서는 허가를 받아 산 집에 2년간 실제로 살아야 하는 의무가 붙는데, 세입자가 나가기 전까지는 그걸 지킬 수가 없기 때문입니다. 국토교통부가 9월 17일 이 부분을 1년 더 풀었습니다. 조건이 하나 추가되면서 쓸 수 있는 폭도 넓어졌습니다. 서울 아파트값이 84주 연속 오르는 가운데, 세입자가 낀 매물의 거래 길을 열어준 조치로 읽힙니다.
무엇이 어떻게 바뀌었나
| 구분 | 기존 | 9월 17일 이후 |
|---|---|---|
| 유예 신청 기한 | 2026년 12월 31일 | 2027년 12월 31일 (1년 연장) |
| 인정되는 계약 | 기존 임대차계약만 | 기존 계약 + 갱신계약 |
| 최장 유예 기간 | 기존 계약 종료일까지 | 10월 1일부터 최장 3년 3개월 (늦어도 2029년 입주) |
핵심은 두 번째 줄입니다. 지금까지는 세입자의 현재 계약이 끝나면 바로 들어가 살아야 했습니다. 이제는 그 계약을 한 번 더 갱신해도 실거주 의무를 미룰 수 있습니다. 갱신은 1회, 최장 2년까지입니다.
확대된 제도는 10월 1일부터 신청할 수 있습니다. 시행일부터 계산해 최장 3년 3개월이라, 갱신계약까지 쓰더라도 늦어도 2029년에는 들어가 살아야 합니다. 갱신계약이 없다면 10월 1일 당시 임대차계약의 최초 종료일까지만 미뤄집니다.
그런데 실거주 의무는 왜 붙어 있나
토지거래허가구역은 집값이 급하게 오르거나 투기 우려가 있는 지역을 지자체가 묶어두는 제도입니다. 이 구역에서 기준면적을 넘는 주택을 사려면 계약 전에 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.
허가를 받을 때 “내가 살겠다”는 이용계획을 내기 때문에 실거주 의무가 따라붙습니다. 이걸 지키지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 매년 부과될 수 있습니다. 세를 놓아 수익을 내는 목적의 매수를 막는 장치인 셈입니다.
문제는 이 장치가 세입자가 살고 있는 멀쩡한 매물까지 얼어붙게 만든다는 점이었습니다. 실제로 들어가 살 생각인 무주택자인데도 세입자 계약이 남아 있다는 이유로 못 사는 일이 생겼습니다. 이번 유예는 그 지점을 겨눈 것입니다.
누가 쓸 수 있나
- 무주택자여야 합니다. 집을 한 채라도 가지고 있으면 대상이 아닙니다.
- 토지거래허가구역 안에서 임차인이 있는 주택을 사는 경우입니다.
- 유예는 면제가 아닙니다. 입주한 뒤에는 2년 실거주를 반드시 채워야 합니다.
- 자동 적용이 아닙니다. 신청해야 합니다.
여기서 한 가지 오해를 정리해 두는 게 좋겠습니다. 이건 전세를 끼고 집을 사서 계속 세를 놓는 구조가 아닙니다. 들어가 살 사람이 사정상 당장 못 들어갈 때 그 시점을 미뤄주는 제도입니다. 끝에 가서는 본인이 살아야 합니다.
순서를 틀리면 못 씁니다
갱신계약을 활용하려면 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 먼저 체결해야 합니다. 신청부터 해놓고 나중에 세입자와 갱신하는 순서로는 인정되지 않습니다. 그 갱신계약도 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작하는 것이어야 합니다.
그래서 실무에서는 매수를 협의하는 단계에서 정리해야 할 것이 하나 늘었습니다. 세입자가 갱신할 의사가 있는지, 집주인과 갱신계약을 언제 맺을 것인지를 계약서 쓰기 전에 확인해 두세요. 잔금 치르고 나서 알아보면 순서가 이미 어긋나 있습니다.
매수 전 확인 순서
| 순서 | 할 일 | 놓치면 |
|---|---|---|
| 1 | 토지이음에서 구역 여부 확인 | 허가 없이 계약하면 계약 자체가 무효 |
| 2 | 내가 무주택인지 확인 | 한 채라도 있으면 유예 대상 아님 |
| 3 | 세입자의 갱신 의사 확인 | 갱신 없으면 기존 계약 종료일까지만 |
| 4 | 갱신계약 먼저 체결 | 신청 후 갱신은 인정 안 됨 |
| 5 | 허가 신청 때 유예 함께 신청 | 자동 적용이 아님 |
| 6 | 입주 후 2년 실거주 | 이행강제금 부과 대상 |
여섯 단계 중에 사람들이 가장 자주 넘어지는 곳이 4번입니다. 순서 하나 때문에 제도를 못 쓰게 되는 경우라 아깝습니다.
세입자 입장에서는
집이 팔리면 나가야 한다는 압박이 조금 줄어듭니다. 갱신까지 인정되니 한 번 더 살 여지가 생겼습니다. 다만 새 집주인이 유예를 신청하지 않으면 적용되지 않습니다. 집이 팔린다는 얘기가 나오면 매수자가 이 제도를 쓸 생각인지 확인해 두는 게 안전합니다.
이 조치의 취지 자체가 임차인 주거 안정과 거래 숨통을 같이 노린 것입니다. 세입자가 있어 거래가 막히던 매물이 시장에 나올 여지가 생깁니다.
왜 지금 연장했나
올해 세제가 여러 갈래로 바뀌고 있습니다. 다주택자 양도소득세 중과가 한시적으로 완화돼 있고, 조정대상지역 매입임대 아파트의 세제 혜택은 단계적으로 없어지는 중입니다. 집을 정리하려는 쪽과 사려는 쪽이 동시에 움직이는 시기입니다.
이때 세입자가 낀 매물이 거래에서 통째로 빠지면 시장이 한쪽으로만 눌립니다. 국토부가 밝힌 취지도 거래 여건 보완과 임차인 주거 안정 두 가지입니다. 세입자는 덜 쫓기고, 매수자는 선택지가 늘어나는 구조를 노린 것입니다.
내 지역이 토허구역인지부터 확인하세요
토지거래허가구역은 지방자치단체가 지정합니다. 서울은 강남권과 용산 일대가 묶여 있고, 지역마다 지정과 해제가 수시로 바뀝니다. 토지이음(eum.go.kr)에서 주소를 넣으면 규제 여부가 나오고, 관할 구청 부동산 관련 부서에 전화로 확인해도 됩니다. 허가 신청도 그 구청에서 합니다.
허가 신청에는 자금조달계획과 이용계획을 함께 냅니다. 허가 없이 계약하면 계약 자체가 효력이 없고 과태료 대상이라, 구역 여부 확인은 선택이 아니라 첫 단계입니다.
자주 묻는 질문
유예받으면 2년 실거주 의무가 사라지나요?
아닙니다. 시작 시점이 미뤄질 뿐입니다. 입주 후 2년을 채워야 합니다.
지금 집이 있는데 팔고 사면 되나요?
무주택 상태가 요건입니다. 기존 주택 처분 시점과 허가 신청 시점을 관할 구청에 미리 확인하세요.
세입자가 갱신을 거절하면요?
갱신계약이 없으면 기존 계약 종료일까지만 유예됩니다. 그 뒤에는 입주해야 합니다.
내년 12월 31일이 지나면요?
현재로서는 신청 기한이 2027년 12월 31일까지입니다. 이번이 두 번째 연장이라 또 연장될지는 그때 가봐야 압니다.
확인한 곳
우리 지역이 토지거래허가구역인지, 허가 절차가 어떻게 되는지는 아래에서 주소로 조회할 수 있습니다.
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