전세보증보험이라고 부르는 건 대부분 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증입니다. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 못 돌려주면 HUG가 대신 내주고, 나중에 집주인에게 받아 갑니다.
가입은 생각보다 늦게 해도 됩니다. 전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지만 신청하면 됩니다. 대신 조건이 꽤 까다로워서, 계약하기 전에 이 집이 가입 가능한지부터 따져 보는 게 순서입니다.
전세보증보험 가입조건 — 한눈에
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 보증금 | 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하 (월세가 있으면 전월세전환율 6.5%로 환산) |
| 신청 기한 | 신규: 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2 경과 전 · 갱신: 갱신 계약기간 1/2 경과 전 |
| 보증 한도 | 주택가격 × 90% − 선순위채권(근저당 등) |
| 거주 요건 | 그 집에 살면서 전입신고 + 확정일자 |
| 선순위채권 | 주택가액(주택가격×90%)의 60% 이내 |
| 계약서 | 계약기간 1년 이상 · 공인중개사를 통해 체결(갱신은 예외 있음) |
| 등기부 | 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 없음 · 건물과 토지 모두 집주인 소유 |
| 그 밖에 | 위반건축물 아님(아파트 제외) · 다른 세대 전입 없음(단독·다가구 제외) · 집주인이 보증금지대상자 아님 |
예를 들어 주택가격이 1억 원이면 한도는 9천만 원입니다. 보증금 9,500만 원이면 가입이 안 되고, 9천만 원이면 됩니다. 보증금 4천만 원이라도 근저당이 5,500만 원 잡혀 있으면 선순위가 60%를 넘어 안 됩니다. HUG가 직접 든 예시입니다.
주택가격은 이렇게 정합니다 — 공시가격 140%
한도 계산의 출발점인 주택가격은 정해진 순서대로 적용합니다. 시세를 쓸 수 있으면 시세가 먼저입니다.
- 아파트·오피스텔 — ① KB시세나 한국부동산원 시세(상·하한가 평균, 아파트 최저층·오피스텔은 하한가) ② 공시가격의 140% ③ 안심전세 앱 시세 하한가 ④ 1년 이내 실거래가 ⑤ 분양가 90%(준공 1년 이내)
- 연립·다세대(빌라) — ① 공동주택 공시가격의 140% ② 안심전세 앱 시세 하한가 ③ 1년 이내 실거래가
- 단독·다중·다가구 — ① 개별단독주택 공시가격의 140% ② 1년 이내 실거래가
- 감정평가서(6개월 이내)가 있으면 그게 가장 먼저 적용됩니다
빌라는 시세가 없어 공시가격 140%가 기준이 되는 경우가 많습니다. 공시가격 2억 원 빌라라면 주택가격 2억 8천만 원, 한도는 그 90%인 2억 5,200만 원(선순위가 없을 때)이 됩니다. 계약 전에 부동산공시가격 알리미로 공시가격을 먼저 확인해 보세요.
전세보증보험 보증료 — 얼마 내나
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365. 요율은 보증금 구간, 주택 유형, 부채비율에 따라 연 0.097%부터 0.211%까지입니다.
| 보증금 | 주택 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 이하 | 아파트 | 연 0.097% | 연 0.117% | 연 0.137% |
| 1억 이하 | 기타 | 연 0.111% | 연 0.142% | 연 0.172% |
| 1억~2억 | 아파트 | 연 0.102% | 연 0.124% | 연 0.146% |
| 1억~2억 | 기타 | 연 0.117% | 연 0.151% | 연 0.184% |
| 2억~5억 | 아파트 | 연 0.107% | 연 0.131% | 연 0.154% |
| 2억~5억 | 기타 | 연 0.124% | 연 0.161% | 연 0.197% |
| 5억 초과 | 아파트 | 연 0.113% | 연 0.138% | 연 0.164% |
| 5억 초과 | 기타 | 연 0.132% | 연 0.172% | 연 0.211% |
부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료가 10% 더 붙습니다.
2년 계약 보증료 계산 예시 (부채비율 70% 이하)
| 보증금 | 아파트 | 아파트 외 | 아파트 + 60% 할인 |
|---|---|---|---|
| 1억 원 | 194,000원 | 222,000원 | 77,600원 |
| 2억 원 | 408,000원 | 468,000원 | 163,200원 |
| 3억 원 | 642,000원 | 744,000원 | 256,800원 |
| 5억 원 | 1,070,000원 | 1,240,000원 | 428,000원 |
2억 원 아파트 전세면 2년에 40만 8천 원, 저소득 할인(60%)을 받으면 16만 3,200원입니다. 위 표는 원문 공식으로 계산한 예시이고, 실제 금액은 보증 심사 결과에 따라 달라집니다.
보증료 할인 — 최대 60%
- 60% — 부부 합산 연소득 5천만 원 이하 · 한부모가구 · 동거인 없는 만 65세 이상 1인 가구
- 40% — 미성년 자녀 3명 이상 · 장애인 가구 · 만 65세 이상 신청인 · 65세 이상 부모를 1년 이상 모신 가구 · 신혼부부(합산 6천만 원 이하, 혼인 7년 이내) · 다문화 · 국가유공자 · 의사상자 · 배당이의 소송 당사자(소득 요건)
- 3% — 국토부 부동산거래 전자계약으로 계약한 경우
사회배려계층 할인은 겹쳐서 받을 수 없습니다. 그리고 낸 보증료는 연말정산 세액공제 대상입니다(보증대상 전세보증금 3억 원 이내).
전세보증보험 신청 방법
- 모바일 — 네이버페이(부동산 → 부동산금융 → 전세금반환보증) · 카카오페이(부동산 → 전세반환보증) · 토스(전체 → 부동산 → 내 전세금 지키기) · HUG 안심전세 앱
- 은행 — 신한·국민·우리·광주·하나·기업·농협·경남·수협·iM뱅크·부산은행(우리·국민은행은 은행 앱으로도 가능)
- HUG 지사 방문
전세대출을 받으면서 보증금 반환채권을 은행에 넘긴(질권설정·채권양도) 경우에는 가입이 막힙니다. 다만 SGI서울보증 보증부 대출이면 가입할 수 있으니 대출받은 은행에 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
계약하고 몇 달 지났는데 지금 가입해도 되나요?
계약기간의 절반이 지나기 전이면 됩니다. 2년 계약이면 대략 1년 안입니다. 다만 그 사이 등기부에 압류나 가압류가 생기면 가입이 안 되니 서두르는 편이 안전합니다.
월세 보증금도 되나요?
됩니다. 월세를 전월세전환율(6.5%, 2026년 7월 1일 이후 신청분)로 보증금에 환산해 수도권 7억·그 외 5억 원 기준을 봅니다.
계약서에 넣으면 안 되는 특약이 있나요?
있습니다. 전세보증금 반환채권을 담보로 잡히거나 남에게 넘기지 못하게 하는 특약이 있으면 가입할 수 없습니다. 계약서를 쓰기 전에 특약란을 꼭 확인하세요.
확인한 곳
주택도시보증공사 「전세보증금반환보증 상품개요」의 보증대상·신청기한·보증한도·보증조건·주택가격 산정기준·보증료율·할인·할증 내용을 2026년 10월 11일에 확인해 정리했습니다. 보증료 예시는 같은 페이지의 계산식으로 구한 값입니다.
- 주택도시보증공사(HUG) 고객센터 — 1566-9009
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대표 사진: InSapphoWeTrust, Wikimedia Commons (CC BY-SA 2.0)
※ 2026년 10월 11일 기준입니다. 심사 기준과 요율은 HUG 공지에 따라 바뀔 수 있습니다.