전세사기를 당하고 경매까지 거쳤는데 손에 쥔 돈이 보증금의 몇 분의 일도 안 되는 경우가 많았습니다. 11월 13일부터는 최소한 보증금의 3분의 1까지는 정부가 맞춰 줍니다. 국토교통부가 10월 6일 국무회의에서 전세사기피해자 지원 특별법 시행령 개정안을 통과시키면서 날짜와 계산법이 정해졌습니다.
신탁사기처럼 집주인이 아닌 사람과 계약해 경매가 끝나기만 기다려야 했던 피해자는 먼저 받고 나중에 정산하는 길도 생겼습니다. 어떻게 계산하고, 언제, 무엇을 들고 신청하는지 순서대로 정리했습니다.
무엇이 생기나 — 두 가지
| 제도 | 누구 | 내용 |
|---|---|---|
| 최소보장제 | 전세사기 피해자 | 경·공매 등으로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 모자란 만큼 지원(최소지원금) |
| 선지급·후정산 | 신탁사기 등 권한 없는 사람과 계약한 피해자 | 경·공매가 끝나기 전에 먼저 지급(선지급금), 나중에 회수액을 보고 정산 |
두 제도 모두 2026년 11월 13일부터 시행되고, 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다.
얼마를 받나 — 계산법과 공식 예시
기준선은 보증금의 3분의 1(최소보장금)입니다. 여기서 이미 돌려받은 돈을 빼고 남는 만큼을 받습니다.
- 최소지원금 = 최소보장금 − (대항력·우선변제권으로 받은 돈 + 임차보증금반환채권으로 변제받은 돈 + 경매차익 + 임대료 지원액)
- 선지급금 = 최소보장금 − (임차보증금반환채권으로 변제받은 돈 + 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등) → 이후 추가로 회수되는 돈을 보고 정산
국토교통부가 든 예시는 이렇습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 임차보증금 | 1억 5,000만 원 |
| 최소보장금 (3분의 1) | 5,000만 원 |
| 경매 배당금 | 2,000만 원 |
| 경매차익 | 1,000만 원 |
| 이미 회복한 돈 | 3,000만 원 |
| 추가 지원(최소지원금) | 2,000만 원 → 합계 5,000만 원 회복 |
집에 따라 배당금·경매차익·임대료 지원액이 모두 달라서, 내 금액은 LH가 서류를 받아 산정합니다.
언제 신청하나
| 구분 | 신청 시점 |
|---|---|
| 최소지원금 — 피해주택 매입을 요청한 경우 | 경매차익 산정이 끝난 뒤 |
| 최소지원금 — 그 밖의 경우 | 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 |
| 선지급금 | LH의 피해주택 매입이 끝나기 전, 또는 처분이 끝나기 전까지 |
선지급금은 “끝나기 전까지”라는 기한이 있는 셈입니다. 신탁사기 피해자라면 경매 일정이 잡혔을 때 미루지 않는 게 좋습니다.
챙길 서류
- 전세사기 피해자 결정문
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 초본
- 피해주택 등기사항전부증명서 — 발급 방법은 등기부등본 발급 정리
- 배당표 또는 배분계산서
- 임대보증금반환채권 변제 관련 서류
결정까지 걸리는 시간
- LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해 알려 줍니다(30일 안에서 한 번 연장 가능)
- 결정이나 금액에 동의하지 않으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다
받은 뒤 꼭 지킬 것 — 반납 신고
지원금을 받은 뒤에 보증금이 따로 회수되는 등 반납할 사유가 생기면 스스로 신고하고 돌려줘야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 붙습니다. 나중에 돈이 들어오면 먼저 LH에 알리는 게 안전합니다.
같이 바뀌는 것
- 공공주택사업자가 경·공매로 피해주택을 살 때, 그 집에 사는 피해자가 아닌 세입자의 보증금을 떠안는 비용도 매입 비용에 넣을 수 있게 됐습니다. 피해주택 매입이 빨라지는 쪽입니다
- 피해자들이 만든 협동조합이 주식 50% 이상을 가진 부동산투자회사(리츠)를 지방정부가 행정·재정적으로 지원할 수 있는 기준이 생겼습니다
- 국토교통부가 피해 지원에 필요하면 임대인의 채무·연체 자료를 신용정보집중기관에 요청할 수 있게 됐습니다
자주 묻는 질문
아직 피해자 결정을 못 받았는데요?
신청 서류 첫 줄이 피해자 결정문입니다. 결정부터 받아야 최소지원금·선지급금을 신청할 수 있습니다. 결정 절차는 국토교통부 전세사기피해지원단(044-201-5234)에 물어보면 됩니다.
11월 13일 전에 이미 경매가 끝났으면 못 받나요?
이번 발표에는 시행 전에 처분이 끝난 경우를 어떻게 하는지가 따로 나오지 않았습니다. 시행일 전후로 LH와 국토교통부가 세부 안내를 내면 이 글에 바로 반영하겠습니다. 해당되는 분은 미리 위 서류를 모아 두는 게 손해 없는 준비입니다.
3분의 1이면 나머지는 포기해야 하나요?
아닙니다. 최소보장은 바닥선입니다. 경매 배당, 보증금반환채권 회수 같은 기존 회수 절차는 그대로 진행되고, 그 합이 3분의 1에 못 미칠 때 모자란 만큼을 채워 주는 구조입니다.
확인한 곳
제도 내용·계산식·예시·신청 시기·서류·처리 기한·과태료는 국토교통부가 2026년 10월 6일 발표한 내용(정책브리핑 게재)을 전부 읽고 옮겼습니다. 예시 금액은 국토교통부가 든 예시 그대로이며, 따로 계산한 금액은 넣지 않았습니다.
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대표 사진: Anton Strogonoff, Wikimedia Commons (CC BY 3.0)
※ 2026년 10월 6일 국토교통부 발표 기준입니다. 법률 상담을 대신하지 않으며, 개별 지급 여부와 금액은 LH 결정에 따릅니다.